Im Januar 2022 hat der BGH ein Grundsatzurteil gefällt bezüglich der Anpassung der Gewerberaummiete aufgrund des Lockdowns.
In einem vorherigen Artikel hatte ich auf die Möglichkeit einer Vertragsanpassung für gewerbliche Mieter, aufgrund des Lockdowns, hingewiesen. Hiernach war zu prüfen, ob die Gewerbemiete im Einzelfall gemindert werden kann.
Der BGH hat nun entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete in Betracht kommt. Dieser Anspruch folgt aus der Vorschrift § 313 BGB.
Unter der in § 313 BGB normierten Geschäftsgrundlage versteht man die Erwartung der vertragsschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht ändern und die soziale Existenz nicht erschüttert wird. Nach dem Bundesgerichtshof ist diese Erwartung dadurch schwerwiegend gestört, dass aufgrund der zur Bekämpfung der Covid-19- Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen u.a. Geschäftslokale schließen mussten.
Hiebei stellte der BGH klar, dass allein die Veränderung der Geschäftsgrundlage aufgrund der Corona Pandemie für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung führt. Als weitere Voraussetzung müsse hinzutreten, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
D.h. es ist zu prüfen, welche Nachteile die Mieter durch die Geschäftsschließungund deren Dauer entstanden sind. Hierbei muss auch berücksichtigt werden, ob der Mieter aus staatlichen oder anderen Mitteln Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.
Im Rahmen dieser Abwägung müssen auch die Interessen des Vermieters in den Blick genommen werden inderart, ob die Miete für den Vermieter eine erforderliche Einnahme darstellt.
Aufgrund dieses Urteils besteht die Möglichkeit, dass Mieter und Vermieter eine Anpassung der Miete individuell aushandeln.
Eine Kürzung der Miete auf Null kommt nach dem Urteil des BGH in der Regel wohl nicht in Betracht.
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