In Zeiten des Lockdowns ist sehr umstritten, ob Gewerbemieter (u. a. Restaurants) aufgrund des staatlich angeordneten Lockdowns die Miete mindern können oder ob der Mietvertrag angepasst werden muss.
Aufgrund des Lockdowns kann der Gewerbemieter zurzeit seine Räume nicht mehr nutzen.
Einige Gerichte argumentierten hier, dass die gemietete Räumlichkeit grundsätzlich genutzt werden könne und lediglich die Nutzbarkeit des Mietobjekts von der Vorstellung des Mieters abweicht.
Die Miete kann dadurch nicht gemindert werden.
Andere Gerichte kamen zu dem Ergebnis, dass durch den Lockdown der Nutzzweck des Mietobjekts beeinträchtigt sei.
In diesem Fall sei der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
Aufgrund der bestehenden Rechtsunsicherheit hat der Gesetzgeber nunmehr ein neues Gesetz geschaffen, Art. 240 § 7 EGBGB
Nach dieser neuen Vorschrift wird nun vermutet, dass durch den Lockdown nunmehr eine Störung der Geschäftsgrundlage gegeben ist, vgl. § 313 BGB.
Aber was heißt das jetzt genau?
Aufgrund des Lockdowns kann der gewerbliche Mieter nunmehr eine Vertragsanpassung verlangen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten am bisherigen Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Wann ist daher dem Mieter nicht mehr zuzumuten am bisherigen Vertrag festzuhalten?
Hier werden wohl wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt werden müssen, zum Beispiel:
– finanzielle Einschränkungen des Mieters
– hat der Mieter Corona-Hilfen erhalten
– gibt es Alternativen (Verkauf außer Haus?)
– usw.
Ferner ist vor einer Vertragsanpassung eine Risikoverteilung durchzuführen, wo auch die Belange des Vermieters beleuchtet werden müssen, so zum Beispiel:
– ist der Vermieter auf Miete angewiesen
– hat er andere Einnahmequellen
Fällt diese Verteilung ebenfalls zugunsten des Mieters aus, muss dann geprüft werden, welche vertraglichen Veränderungen vorzunehmen sind.
Veränderungen könnten sein:
– Stundung der Miete
– Ausschluss der Kündigung wegen Zahlungsverzug
– Mietminderung
– etc.
Damit hat der Gesetzgeber zwar die grundsätzliche Möglichkeit einer Mietminderung geschaffen, jedoch muss jeder Einzelfall gesondert betrachtet werden, ob ein solcher Anspruch besteht.
Sie wünschen als Mieter oder Vermieter eine Prüfung , ob eine Vertragsanpassung möglich ist?